Земля завжди була  і є одним з найбільш дорогоцінних ресурсів в Україні та важливим активом для бізнесу. При цьому особливий інтерес у підприємців викликає можливість використання та володіння землями сільськогосподарського призначення. Наразі в Україні діє мораторій на продаж таких земель, тому найбільш поширеною формою землекористування в Україні є оренда. 

Майже кожен житель сільської місцевості є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення та віддає її в оренду. Частіше власники земельних наділів підписують шаблонні договори,  узгоджуючи з орендарями, як правило, лише вартість оренди та форму її оплати, ігноруючи інші умови договору, що передбачали б дієві інструменти змусити орендаря належно виконувати свої обов’язки. 

Варто зазначити, що спеціальним законодавчим актом у  сфері орендних відносин, предметом яких виступає земельна ділянка є Закон України «Про оренду землі». 

Першим кроком, необхідним для оформлення відносин між фермером та власником земельної ділянки є укладання договору її оренди.

При цьому, щоб передати землю в оренду орендодавець повинен мати документ, який підтверджує, що він є її власником. 

Окрім зазначеного, важливо правильно укласти договір оренди землі. Договір укладається між власником землі та орендарем у письмовій формі. За бажанням однієї із сторін він може бути посвідчений нотаріально. 

Слід зазначити, що договір оренди землі повинен відповідати чинному законодавству України, містити в собі відповідні істотні умови та положення, які забезпечать права, інтереси сторін, та виконання ними зобов’язань. 

Такими істотними умовами договору оренди є:

- інформація про земельну ділянку, що передається в оренду (тобто кадастровий номер цієї земельної ділянки, місце її розташування та розмір); 

- строк дії договору оренди; слід зазначити, що він не може перевищувати 50 років. Разом з тим при передачі в оренду, зокрема, земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншим як 7 років, а якщо для таких цілей передаються земельні ділянки меліорованих земель – не меншим як 10 років. 

- ще однією істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду а також відповідальності за її несплату. Українські закони дозволяють сторонам, що укладають договір оренди землі, самим визначати розмір орендної плати, частоту її виплат і порядок підвищення. При цьому базою для розрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка землі. 

Важливо пам’ятати, якщо договір не містить хоча б одну із вище зазначених істотних умов, він вважається неукладеним.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Водночас договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця.

Досить зручним для оформлення взаємин сторін є використання типового договору оренди землі, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220. Тим не менш, він має характер певного шаблону і особливості відносин орендаря та орендодавця сторонам слід визначати в договорі самостійно.

Умови договору оренди землі можна змінити. Проте, зміна умов здійснюється за взаємною згодою сторін,  а у разі недосягнення згоди - в судовому порядку.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін або ж на вимогу однієї із сторін за рішенням суду. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, окрім випадків, коли така можливість прописана у самому договорі.

Звертаємо увагу, що сторони дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ. Але підписання договору не означає, що орендар може вже користуватися земельною ділянкою, відповідне право в нього виникає з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі прав. Саме тоді, а не з часу підписання сторонами акту прийому-передачі, земельна ділянка передається орендарю.

 

Управління державної реєстрації 

Головного  територіального управління 

                                                     юстиції у Донецькій області